中江县人民政府

《中江县物业服务收费政府指导价及相关规定（试行）》公开征求意见

根据《中华人民共和国物权法》、《四川省物业管理条例》和《四川省发展和改革委员会关于贯彻<国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知>的通知》（川发改价格〔2015〕13号）文件精神，经过征求物业企业和居民的意见，完成了成本调查，制定了《中江县物业服务收费政府指导价及相关规定（试行）》，现向社会各界广泛征求意见。

请于2015年12月8日前将意见或已书面形式交县发改局收费管理股，地址：县集中办公区1号楼809办公室，联系人：莫福进，联系电话：0838-7215272，邮箱：329152254@qq.com

附件：《中江县物业服务收费政府指导价及相关规定（试行）》

中江县发展和改革局

2015年11月18日

附件

《中江县物业服务收费政府指导价及相关规定》(试行)

为规范保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和《四川省物业管理条例》第五十条之规定，结合我县实际，特制定我县保障性等住房和前期物业服务收费政府指导价及相关规定，请各相关单位遵照执行。

一、政府指导价适用范围

中江县行政区划内保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业收费以及普通住宅的前期物业服务实行政府指导价；别墅（别墅是指四面临空、独门独院的住宅或虽相互连接，但户户顶天立地，独门进出，下有私家花园及独立车库的联排〔连体〕住宅）、超出物业服务合同为业主提供的特约服务项目及其他非住宅物业的服务收费实行市场调节价。

业主大会成立后，业主委员会与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，并报经业主大会同意调整物业服务收费标准后，不再适用本规定的政府指导价收费标准。

但无论实行何种价格管理形式的物业服务收费标准，都应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。

二、物业服务成本或者物业服务支出构成

(一)企业人员工资费用。指物业服务企业按规定发放给在提供物业服务的建筑区划内从事物业服务、管理工作的人员工资及按规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费(其中：社会保障费是指根据国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等)。

(二)物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费。指为保障建筑区划内共有部位、共有设施设备的正常使用和运行、维护保养所需费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费以及应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、更新、改造费用。属于保修范围或专项维修基金开支范围的维修项目以国家的有关专项维修基金的使用规定为准。

(三)绿化养护费。指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、绿化用水费、劳保用品费等。不包括开发建设单位支付的绿化种植费和前期维护费。

(四)环境卫生维护费。指建筑区划内共有部位环境卫生经常性保洁所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

(五)秩序维护费。指维护建筑区域内秩序所需的器材装备费、秩序维护人员人身保险费、由物业服务企业支付的服装费等。

(六)物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用。指物业服务企业根据与业主的双方约定购买物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

(七)办公费。指物业服务企业为维护建筑区划正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、水电费、通讯费、书报费及其他费用。

(八)固定资产折旧费。指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在建筑区划内，由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。

(九)其它费用。指按规定程序，经业主或业主大会同意由物业服务费开支的费用。

三、实行政府指导价的物业服务收费标准

《中江县前期物业和保障性物业住宅物业服务收费政府指导价基准价及浮动幅度》（附件1）、《中江县住宅物业服务等级指导标准（试行）》（附件2）由中江县发展和改革局（以下简称县发改局）会同中江县住房和城乡规划建设局（以下简称县住建局）依据物业服务的社会平均成本及服务内容和标准制定，并向社会公布。

前期物业服务期间（指新建住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前的时段），物业服务公司对保障性住房、房改房、老旧住宅小区及普通住宅提供物业服务，应根据价格行政主管部门和房地产行政主管部门公布的物业服务指导标准、收费基准价和规定的浮动幅度，在物业管理服务合同中协商约定具体收费标准。同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。

1.按照收费基准价和最高上浮幅度计算出的收费标准，为该服务档次的最高收费标准。无论采取招投标方式还是协议方式选聘物业服务企业，均不得超过最高收费标准。但物业服务档次优于本规定服务档次且需超过浮动幅度的，由建设单位和物业服务企业共同向县住建局和县发改局申报，经批准后才能执行。

2.住宅物业服务收费政府指导价标准，不包括居民生活垃圾清运处置费、车辆停放费、公用设施（如游泳池、休闲会所）等使用费。

3.买受人自物业竣工并交付之日起按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。开发商依约通知业主交付物业，业主延迟接收和已接收未入住的，其物业服务费由业主全额缴纳，双方另有书面约定的从其约定。

四、物业管理服务收费的相关规定

(一)装修管理服务费。物业服务企业和装修施工企业应当按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号)签订住宅室内装饰装修管理服务协议，其管理服务费用按以下标准执行，并在协议中明确：房屋建筑面积在100平米(含100平米)以内的，有电梯每套180元，无电梯每套130元；100平米一150平米内(含150平米)的有电梯每套270元，无电梯每套225元；超过150平米的有电梯每套320元，无电梯每套270元。

物业服务企业收取了装修管理服务费用，已含装修工出入证工本费、电梯使用费等，不得再收取其他费用。造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人修复或者赔付。

（二）装修垃圾清运费。委托物业服务企业清运装修垃圾的，物业服务企业可按每户建筑面积每平方米不高于1.8元的标准向装修人或装饰装修企业（或业主）收取装修垃圾清运费。

居民生活垃圾清运处置费，按照价格主管部门规定的收费标准执行。

(三)车辆停放费。住宅小区内向业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用，实行市场调节价，具体收费标准，物业服务企业与业主或者使用人合同约定。

已成立业主委员会的住宅小区，停车场产权属于全体业主共有的，其停车服务收费标准和收入分配办法，由业主共同决定。

(四)物业管理区域内，供水、供电、供气、有线电视等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿服务。合表用户，总表至各个业主分表之间的损耗，物业服务企业可向业主据实分摊，但应将分摊情况予以公示，并定期公布有关账目，结余或差额应滚存到下一个月抵扣或补摊。

五、物业服务收费的监管

（一）房屋开发商或者建设单位应当在销售（租赁）房屋时，公示选聘的物业服务企业名称及包括停车服务费、装修垃圾清运费、装修管理服务费在内的物业管理服务收费标准；在与物业买受人（承租人）签订房屋买卖（租赁）合同时，应当明示前期物业服务合同、临时管理规约等内容。被选聘的物业服务企业，应当在物业服务建筑区划内的显著位置或者收费场所，公布物业服务项目及其具体收费标准。

（二）政府相关部门履行相应监管职能。

乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。因物业管理发生争议时，可以向乡镇人民调解委员会申请调解。

县级人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业从事物业服务活动的监督和信用管理，指导物业服务企业按照国家有关规定和物业服务合同履行其义务，协调解决物业服务企业与业主之间的纠纷。

县级人民政府价格行政主管部门应当加强物业服务收费的监督和管理。调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。对不按照规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，以及保障性等住房和前期物业超过政府指导价标准收费的，依法实施行政处罚。

六、未聘请物业服务公司的保障性住房、房改房、老旧住宅小区的物业管理，可参照本规定执行。中江城区外各乡镇可参照执行。

七、在该文之前已签订物业服务合同未到期的，在合同未经合法程序修改之前，仍按原合同约定执行。

八、本通知自二〇一五年七月一日起执行。试行期为二年，到二〇一七年六月三十日止。

附件：1.《中江县前期物业和保障性物业住宅服务收费政府指导价基准价及浮动幅度》

2.《中江县住宅物业服务等级指导标准》（试行）

附件1

中江县前期物业和保障性物业住宅物业服务收费政府指导价

基准价及浮动幅度

物业服务等级（非企业资质等级）	基准价元/m²（建筑面积）月		浮动幅度
物业服务等级（非企业资质等级）	有电梯	无电梯	浮动幅度
一级	1.00	0.70	±20%
二级	0.85	0.50	±20%
三级	0.65	0.35	±20%
四级	0.50	0.20	+20%

备注：1.20层含20层以上的电梯住宅物业，其收费标准在基准价的基础

上上浮幅度为30%

2.政府保障性住房参照四级的标准执行

附件2

中江县住宅物业服务等级指导标准（试行）

一级

项目	内　容　与　标　准
(一) 基本要求	1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。 10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。
(二) 房屋管理	1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约(业主临时管理规约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。
(三)	l、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。２、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养

共用设施设备维修养护	等记录齐全。 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5、载人电梯24小时正常运行。 6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。 9、路灯、楼道灯完好率不低于95％。 10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四) 协助维护公共秩序	1、小区主出入24小时站岗值勤。 2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。 3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。 4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 6、维护视频安全监控设施的正常运行。
（五）保洁服务	1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。 2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。 3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水。 4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏：化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。 5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 6 根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
(六) 绿化养护管理	l、有专业人员实施绿化养护管理。 2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。 4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、定期喷洒药物，预防病虫害。

二级

项目	内　容　与　标　准
(一) 基本要求	1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6、公示l6小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。 10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。
（二) 房屋管理	1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约(业主临时管理规约)要求，建立完善的住宅装饰装修行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。
(三) 共用设施设备维修护	l、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。 2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5、载人电梯早6点至晚1 2点正常运行。 6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。 9、路灯、楼道灯完好率不低于90％。 lO、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四) 协助维护公共秩序	1、小区主出入口24小时值勤。 2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。 3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。 4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 6、维护安全监控设施的正常运行。
（五）保洁服务	1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。 2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水。 3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。 4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
(六) 绿化护强	1、有专业人员实施绿化养护管理。 2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 3、定期清除绿地杂草、杂物。。 4、适时组织浇灌、施肥和松土：做好防涝、防冻。 5、适时喷洒药物，预防病虫害。
三级
项目		内容与标准
(一) 基本要求		l、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。 7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。 9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70％以上。
(二) 房屋管理		1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约(业主临时管理规约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。
(三) 共用设施设备维修养护		l、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。 2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检修等记录齐全。 3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5、载人电梯早6点至晚1 2点正常运行。 6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7、路灯、楼道灯完好率不低于80％。 8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四) 协助维护公共秩序		1、小区24小时值勤。 2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。 3、车辆停放有序。 4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
(五) 保洁服务		l、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。 2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。 3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。 4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
(六) 绿化养护管理		1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 2、定期清除绿地杂草、杂物。 3、预防花草、树木病虫害。

四级

项目	内容与标准
(一) 基本要求	l、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5、管理服务人员行为规范，服务主动、热情。 6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。 7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。 9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70％以上。
(二) 房屋管理	1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3、每月巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约(业主临时管理规约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少1次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。
(三) 共用设施设备维修养护	l、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。 2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检修等记录齐全。 3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5、载人电梯早6点至晚1 2点正常运行。 6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7、路灯、楼道灯完好率不低于80％。 8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四) 协助维护公共秩序	1、小区24小时值勤。 2、对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次。 3、车辆停放有序。 4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
(五) 保洁服务	l、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。 2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每半年清洁1次；路灯、楼道灯每年清洁1次。 3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。 4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
(六) 绿化养护管理	1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 2、预防花草、树木病虫害。